Рынок недвижимости в Греции обременён налоговыми обязательствами, которые предусмотрены различным законодательством, такие налоги должны быть оплачены ранее, чем будет осуществлена передача объекта недвижимости. Важно отметить, что налоги с самой передачи применяются только в случае подготовки последней версии договора продажи.
Различные налоги передачи в основном исчисляются из цены, заявленной контрагентами. В связи с ранее существовавшими инцидентами от лиц, специально занижающих реальную стоимостью с целью понизить налог на недвижимость. Греческое законодательство подготовило систему объективной калькуляции рыночной стоимости объектов недвижимости.
Основываясь на этой системе, даже если контрагенты заявляют более низкую стоимость, чем действительная, с них будет взыскан налог, основанный на реальной стоимости.
Эта объективная система калькуляции основывается на определённых минимальных стоимостях объектов недвижимости, которые с самого начала определены зонами (стоимость по зонам). Окончательно на эти стоимости по зонам влияют другие факторы, которые формируют окончательную объективную стоимость объектов недвижимости. Эти факторы – размер объекта собственности, этаж на котором он расположен (если находятся в апартаментах), длина фасада ( если это магазин), существует ли лифт и/или проведена ли система отопления в здании и т.д.
На практике и на протяжении многих лет, стоимость объекта недвижимости была во многих случая ниже, чем рыночная стоимость недвижимости, в определенных зонах объективная стоимость была в два или даже в три раза ниже рыночной стоимости. Благодаря успешному росту объективной стоимости, отклонения в некоторых зонах не так велики. Новый рост объективной стоимости ожидался к концу 2010 г., который значительно сузил разницу между объективной стоимостью и рыночным значением. Основные налоги, которые взимаются на продажу недвижимости, называются Налогом на передачу Недвижимой собственности, Налог на Добавленную Стоимость (НДС), Налог на завершение обменом недвижимости и Автоматический налог завышенной стоимости.
Новые условия по налогам, которые были установлены в апреле 2010, имеют своей целью отменить налоги, связанные с завершением обмена на недвижимость и автоматическим завышением налога.
Мы должны также отметить, что Налог на Передачу Собственности регулируется Законом № 1587/1950, когда другая часть налогов была установлена в основном законом № 3427/2005. Последние указанные налоги применяются на продажу недвижимости, которая произошла после 01.01.2006, и они взимались только при определенных обстоятельствах. Налог на Недвижимость не взимался, когда Продавец приобрел недвижимость каким-либо способом после 01.01.2006 и сразу же продал её позднее; в этом случае Автоматический Налог на переоценку и передачу Собственности были обусловлены согласно закона № 3427/2005. Налог на передачу недвижимости обеспечил Продавцу права на реальное владение собственностью до 01.01.2006 Следуя ознакомлению с предоставлением налогов на апрель 2010, Автоматический налог завышенной стоимости и Налог на передачу недвижимости были эффективно отменены.
Налог на передачу недвижимости взимается с любой передачи недвижимости за денежные средства или землю (статья Закона 1587/1952), с предусмотренным наложением налога автоматически завышенной стоимости и завершение обмена передачи недвижимости не накладываются, согласно Закону № 3427/2005. Этот налог взимается с цены, указанной в Договоре.
До Апреля 2010 г. Налог на передачу по объективной стоимости недвижимости. Этот налог, который взимался по закону с покупателя Недвижимой собственности, был 7 %, 9% или 11 % по следующей классификации:
Если объекты недвижимости располагались за чертой города, и там, на участке не предоставлялись услуги по Пожаротушению, стоимостью до 15 000 Евро, взимался налог 7 %, а с оставшейся суммы взимался налог 9%.
Если объекты недвижимости располагались в черте градостроительного плана, и там, на участке не были предусмотрены услуги по Пожаротушению, со стоимости до 15 000 Евро взимался налог 9 %, а на оставшуюся сумму накладывался налог 11%.
Закон №1078/1980 использовался для создания из покупателя лица, пользующегося привилегиями от Налога на передачу Недвижимости; это предоставляемое преимущество обеспечивало покупателя льготой при выполнении определенных требований. Для большей ясности, контракты на продажу недвижимости целиком и согласно полного владения лицом, состоящим в браке были преимуществом на исключение выплаты налога на Передачу недвижимости, предусматривая, что покупатель, его супруга/супруг или один из их отпрысков не имели (1) права на абсолютное владение, пользование или проживание в другом доме или квартире, которая бы удовлетворяла их потребностям на проживание семьи; или (2) право абсолютного владения участком земли, предназначенной и подходящей для здания, которое если построить подходило бы под потребности проживания, и располагалось в муниципалитете/населенном пункте, чье население превысило 3 000 жителей. Эта льгота применялась на покупку жилья (для получения вида на жительство), площадью до 200 м2 или участка на котором жильё до 200 м2 согласно его стоимости могло быть размещено. Указанная площадь могла быть увеличена до 25 м2 на третьего и каждого последующего ребёнка, которые должны находиться под надзором приобретателя собственности или на оберегаемого отпрыска по крайней мере с 67 % или более недееспособностью. Если объект недвижимости, который был куплен, расширялся до максимальной площади, льгота применялась к сумме равной соответствующей площади.
Должно быть выделено, что вышеуказанная льгота не применялась на тех лиц, которые не подавали заявления в Грецию как на место их постоянного проживания. Поэтому, Английские и Американские граждане, которые приобрели недвижимость в Греции как первый или второй дом не могли быть освобождены от уплаты налога за передачу собственности, если они даже не обладали другим объектом недвижимости в их родной стране.
Обеспечение новыми законами от Апреля 2010 постановило, что вышеуказанный факторы будут 8 % для 20 000 Евро объекта недвижимости на продажу и 10 % от оставшейся цены, превышающей указанную цену. В дополнение, получаемая льгота по закону 1078/1980 не решена в размере объекта недвижимости, а только в его стоимости. Таким образом, льгота действует на покупку жилья стоимостью до 200 000 Евро для граждан, не состоящих в браке и до 250 000 Евро граждан, состоящих в браке. Эта сумма возрастает на 25 000 Евро для каждого их двух первых детей и на 30 000 Евро за каждого последующего ребёнка. В этом случае для покупателя строительной площадки, льгота получена на сумму до 50 000 Евро для граждан, не состоящих в браке и 100 000 Евро для граждан, состоящих в браке и 100 000 Евро за ребёнка (для каждого из первых двух) и 15 000 Евро за третьего ребёнка и последующих.
Закон № 3427/2005 изменил Кодекс НДС (Закон №2859/2000) и привёл к взиманию НДС на новые здания. Согласно новому закону, НДС 19 % налагается, если новое возведенное здание приобретено за денежный эквивалент, на которое разрешение было получено после 01.01.2006 НДС должно быть оплачено Покупателем-Подрядчиком ранее подписания договора продажи и в этом случае Налог на Передачу недвижимости не взимается.
Адвокатское бюро Kosmidis & Partner предлагает услуги русскоязычного адвоката в Греции для консультаций и разъяснений всех нюансов налоговой базы Греции.
